Es la primera pregunta de cualquier junta de vecinos cuando la fachada empieza a soltar trozos o la ITE sale desfavorable. La respuesta corta: entre 45 y 400 €/m² según el sistema y el estado del edificio. La respuesta útil está en los detalles, porque dos presupuestos con el mismo precio por m² pueden incluir cosas muy distintas.
Precios por m² según el tipo de fachada
Rangos de referencia en Madrid en 2026, con andamio y medios auxiliares incluidos:
| Actuación | Precio orientativo |
|---|---|
| Limpieza y rejuntado de ladrillo visto | 45-90 €/m² |
| Saneado + revoco o monocapa | 60-110 €/m² |
| Aislamiento térmico SATE | 90-140 €/m² |
| Fachada protegida con molduras y cornisas | 200-400 €/m² |
El rango es amplio porque el precio depende sobre todo de cuánto soporte hay que picar y reparar antes del acabado, de la altura del edificio y del acceso para el andamio.
Qué hace subir el precio
- Revoco hueco en grandes superficies. Si al golpear suena hueco en buena parte de la fachada, hay que picar y rehacer, no solo pintar.
- Cantos de balcón y cornisas con armaduras oxidadas. Son reparaciones estructurales puntuales que se presupuestan aparte.
- Edificio catalogado. Exige materiales compatibles (morteros de cal), moldes de molduras y la aprobación de Patrimonio.
- Calle estrecha o con mucho tráfico. Encarece la ocupación de vía pública y puede requerir andamio con pasarela peatonal.
Ejemplo: cuánto paga cada vecino
Un edificio de 5 plantas con unos 800 m² de fachada y revoco en mal estado puede costar entre 50.000 y 90.000 €. Con 20 viviendas y una obra de 70.000 €, el pago medio rondaría los 3.500 € por vivienda, repartido según el coeficiente de cada una y normalmente fraccionado en derramas mensuales.
Si la comunidad aprovecha para poner SATE, la obra sube, pero puede acceder a las ayudas NextGen (del 40% al 80% del coste subvencionable) y reducir la factura de calefacción de todos los vecinos.
Cuándo la obra es obligatoria
Si la ITE sale desfavorable por la fachada, el Ayuntamiento fija un plazo para ejecutar la reparación. En ese caso la obra se considera necesaria y la junta la aprueba por mayoría simple. Si se deja pasar, el Ayuntamiento puede imponer multas o ejecutarla de forma subsidiaria y pasar la factura a la comunidad.
Cuánto dura la obra
En un edificio de 4 a 6 plantas: 2-4 semanas de licencia y montaje de andamio, y 6-12 semanas de obra según el sistema y el tiempo. Los vecinos pueden vivir con normalidad; lo que más molesta es el andamio frente a las ventanas, por eso conviene planificarlo bien.
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